Tikrosios rinkos kainos nustatymas: ką atskleidė mokestiniai ginčai?
Pastaraisiais metais buvo priimta nemažai sprendimų, kuriuose buvo nagrinėti klausimai, susiję su tikrosios rinkos kainos nustatymu. Šie ginčai atskleidė, kad rinkos kainos nustatymas yra aktualus ne tik verslo subjektams, bet ir gyventojams. Turto vertinimas yra neatsiejama mokesčių teisės dalis, dažnai nulemianti mokestinių ginčų baigtį.
Vienoje iš naujausių Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (LVAT) išnagrinėtų mokestinių bylų (2025-03-12 nutartis adm. byloje Nr. eA-1115-575/2025), buvo sprendžiama, ar mokesčių administratorius, mokestinio patikrinimo metu, pagrįstai akcininkų gautą naudą dėl įsigyto nekilnojamojo turto (buto) iš susijusios bendrovės už kainą, mažesnę nei tikroji rinkos kaina, pripažino pajamomis natūra, kai tikroji rinkos kaina buvo nustatyta remiantis specialistų konsultacine išvada.
LVAT, spręsdamas šį ginčą dėl nekilnojamojo turto (buto) tarp susijusių asmenų pardavimo kainos, kuri buvo beveik 2 kartus mažesnė už rinkos kainą, pripažino, kad mokesčiai buvo apskaičiuoti pagrįstai. Šioje byloje Teismas akcentavo, kad mokesčių administratoriaus turto tikrosios rinkos kainos nustatymas remiantis konsultacija dėl galimos turto pardavimo kainos, o ne turto vertinimo ataskaita, yra tinkamas, nes bendrovė nesiekė bendradarbiauti su mokesčių administratoriumi ir nesudarė sąlygų gauti turto vertintojo ataskaitos (savininkai nesuteikė galimybės patekti į butą).
LVAT vertino, jog profesionalių specialistų parengta konsultacija yra motyvuota, joje išanalizuota rinka, buto buvimo vieta ir kiti svarbūs faktoriai. Konsultacijos išvadas pagrindžia ir byloje esantys duomenys apie naujos statybos nekilnojamojo turto pardavimo Vilniuje kainas, skelbiamas viešoje erdvėje, masinio vertinimo kainas.
Komisija pažymi, kad tikrosios rinkos vertės nustatymas yra aktualus mokesčių administravimo tikslais tiek mokesčių administratoriui, tiek mokesčių mokėtojams, pavyzdžiui, apskaičiuojant pajamų, nekilnojamojo turto, pelno ar paveldėjimo mokesčius (detaliau – pridedamoje lentelėje). Primintina, kad tikroji rinkos kaina – tai vertė, už kurią turtas būtų parduotas tarp nesusijusių šalių, veikiančių laisvos rinkos sąlygomis, turinčių visą reikiamą informaciją ir nedarančios įtakos išorinių veiksnių. Iš esmės tikroji rinkos kaina yra ekonomiškai pagrįsta kaina, dėl kurios susitartų nepriklausomi asmenys.
Komisija pateikia ginčų praktikoje išryškėjusias įžvalgas:
- Mokesčių įstatymai nenumato tikrosios rinkos kainos apskaičiavimo mechanizmo, todėl gali būti naudojamos įvairios įrodinėjimo priemonės. Rinkos duomenys gali būti riboti, ypač vertinant unikalius ar nematerialius aktyvus. Vertinant, ar pasirinktoji turto arba paslaugos vertė atitinka tikrąją rinkos kainą, gali būti atsižvelgiama į tokių tuo pat metu panašiomis sąlygomis perkamų–parduodamų daiktų kainas, turto vertintojo teisės aktų nustatyta tvarka atliktus įvertinimus, kompetentingų institucijų skelbiamas normas, pavyzdžiui, draudimo bendrovių taikoma turto vertė draudimui, bankų skelbiamos atitinkamų paskolų palūkanų normos ir kt. LVAT praktikoje yra atvejų, kai buvo pritarta mokesčių mokėtojo atliktiems akcijų įsigijimo kainos skaičiavimams pagal akcijas išleidusios bendrovės finansinės atskaitomybės duomenis (byla Nr. eA-925-968/2022).Sandoriai tarp asocijuotų vienetų teisės aktų nustatytais atvejais turi būti pagrįsti teisės aktų nustatytais kainodaros metodais.
- Mokesčių mokėtojas, nesutikdamas su masiniu nekilnojamojo turto vertinimu arba su mokesčių administratoriaus atliktu vertinimu, gali užsisakyti individualų vertinimą. Turto vertinimo ataskaitos, parengtos kvalifikuotų vertintojų, paprastai yra laikomos pagrindiniu objektyviu įrodymu, nustatančiu tikrąją rinkos kainą ir leidžiančiu mokestinio ginčo šalims pagrįsti savo poziciją. Ataskaitoje turi būti pateikti visi duomenys, šaltiniai ir skaičiavimai, pagrindžiantys vertinimo rezultatus.
- Kai ginče naudojamos kelios turto vertinimo ataskaitos (pvz., mokesčių administratoriaus ir mokesčių mokėtojo), ginčą nagrinėjanti institucija vertina, kuri ataskaita yra tikslesnė (pavyzdžiui, vienoje iš bylų (LVAT byloje Nr. A-442-2927/2011), teisingesne buvo pripažinta ta ataskaita, kurioje remtasi didesniu analogiškų sandorių skaičiumi, įvykusių artimesniu vertinimo datai laikotarpiu.
- Tikroji rinkos kaina gali būti nustatoma ne tik turto vertintojo, bet ir remiantis teismo paskirto eksperto ekspertizės aktu, kurį rengia į teismo ekspertų sąrašą įtrauktas turto vertintojas. Vienoje iš bylų, vadovaudamasis teisingumo principu, Teismas sprendė, kad turi būti pripažinta eksperto išvada, kuri yra palankesnė pareiškėjams (LVAT, byla Nr. eA-4075-556/2021), neatsižvelgiant į turto vertintojo išvadą. Gali būti remiamasi ir ekspertize, paskirta kitoje susijusioje byloje, nebūtinai mokestinėje byloje. Pavyzdžiui, LVAT 2023-04-05 nutartyje adm. byloje Nr. eA-799-1047/2023 rėmėsi ekspertizės aktais, pateiktais susijusioje civilinėje byloje.
- Vienas pagrindinių rodiklių, rodančių, kad nekilnojamojo turto pirkimo arba pardavimo kaina neatitinka tikrosios rinkos kainos, yra ženklus skirtumas tarp sandoryje nurodytos kainos ir VĮ „Registrų centras“ nustatytos vidutinės rinkos vertės. Teismų praktikoje nerasime konkretaus atsakymo, koks neatitikimas turi lemiamos reikšmės – tai vertinama pagal aplinkybes konkrečiu atveju, tačiau ginčų praktika atskleidė, kad daugiau kaip 20-30 proc. neatitikimas gali kelti klausimų dėl sandorio atitikimo tikrajai rinkos kainai.
- Pasitaiko atvejų, kai mokesčių mokėtojai dirbtinai paskirsto turto vertę, kad pasinaudotų mokestinėmis lengvatomis. Pavyzdžiui, LVAT bylojeNr. A-413-575/2019 nagrinėtas atvejis, kai butų, kurių pardavimo pajamos yra apmokestinamos, vertė buvo dirbtinai sumažinta, o žemės sklypo, kurio pajamos neapmokestinamos (dėl to, kad išlaikytas ilgiau nei 10 metų) – padidinta. Teismas patvirtino vertinimo ataskaitos pagrindu pagal rinkos kainas perskirstytas vertes.
- Kai turtas įgyjamas už mažesnę nei rinkos kainą, mokesčių administratorius gali apskaičiuoti pajamas natūra. Vienoje byloje(byla Nr. eA-748-575/2024) LVAT patvirtino, kad mokesčių mokėtojas, įsigydamas žemės sklypą lengvatine kaina, gavo nedeklaruotas pajamas natūra. Kitoje byloje nustatyta, kad individuali įmonė, perleidusi turtą savo savininkei neatlygintinai, sukūrė apmokestinamąsias pajamas tiek įmonei, tiek fiziniam asmeniui. Tokiu atveju buvo taikyta palankiausia rinkos kaina, nustatyta nepriklausomo vertintojo (byla Nr. eA-1233-438/2019).
- Kai turtas įsigyjamas už didesnę nei rinkos kaina, gali būti pripažinta, kad gyventojas gavo kitų pajamų (skirtumas tarp pardavimo kainos ir nustatytos vidutinės rinkos kainos), kurios apmokestinamos pajamų mokesčiu (LVAT, byla Nr.eA-609-575/2019).
- Sandorio sudarymas tikrąja rinkos kaina neužtikrina, kad asmenys nesulauks mokesčių administratoriaus dėmesio. Taip nutinka tais atvejais, kai sandoriais, nors ir sudarytais rinkos kaina, siekiama ne ekonominės, o mokestinės naudos. Pavyzdžiui, LVAT byloje Nr. eA-85-789/2025 buvo pritarta, kad tarpinių vertybinių popierių (VP) sandorių sudarymas tarp pareiškėjos ir jos sūnaus neturėjo ekonominės logikos, išskyrus siektą mokestinę naudą. Dėl šių sandorių pareiškėjos VP pardavimo rezultatas sumažėjo, o jos sūnaus pajamos tapo apmokestinamos 15 proc. tarifu, vietoje 20 proc.
Lentelėje pateikiami sandorio arba turto ar rinkos kainos (vertės) nustatymo atvejai mokesčių tikslais iš mokesčių administratoriaus ir mokesčio mokėtojo pusės:
